Louer sa maison : quelles étapes pour le propriétaire bailleur ?

Louer sa maison répond à de nombreuses situations : investissement locatif, intérêt fiscal, changement de situation maritale, perte d’emploi… Quelles que soient ces raisons, mettre un bien en location impose certaines obligations et de nombreuses démarches au propriétaire bailleur. Le point.

Louer sa maison vide ou meublée ?

Les experts sont formels : louer sa maison meublée est bien plus avantageux au niveau fiscal si vous avez peu de charges à déduire. En effet, le régime simplifié « micro » en meublé  (= micro-BIC) :

  • est accessible pour plus de 70 000 € de loyers (contre 15 000 € seulement en location vide) ;
  • permet un abattement avant impôt de 50 % (contre 30 % en micro-foncier).

La rentabilité est également généralement meilleure en location meublée (loyers plus élevés), sauf en cas de :

  • vacance locative sur l’année,
  • travaux de rafraîchissement importants…

Un marché locatif dynamique et des clients respectueux sont en effet des critères déterminants en matière de rentabilité. A condition bien sûr de fournir « Un logement décent, ne risquant pas de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation ».

Retrouvez aussi sur le site du service public la liste des équipements obligatoires depuis août 2015 pour louer en meublé.

Diagnostics immobiliers obligatoires

Qu’il s’agisse de location vide ou meublée, le propriétaire-bailleur doit fournir, tout comme pour une vente, des diagnostics immobiliers :

  • DPE
  • Constat de risque d’exposition au plomb (Crep)
  • Copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
  • États des installations intérieures de gaz et électricité si elles ont plus de 15 ans
  • État des risques et pollutions
  • Diagnostic Bruit

A quel prix louer sa maison ?

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, il existe désormais un encadrement des loyers à la mise en location et au renouvellement du bail dans les zones dites ‘tendues’. Vous trouverez la liste de ces 1 149 communes sur le simulateur en ligne sur www.service-public.fr

Ailleurs, le propriétaire bailleur peut fixer librement le prix de sa première location. Attention cependant, car ce prix est déterminant pour la rentabilité globale du bien. D’autre part, une fois fixé, il est difficile de l’augmenter. Il faut en effet ajouter les clauses :

  • indexation du loyer‘ au bail ;
  • travaux d’amélioration pendant la location’.

Les spécialistes recommandent, pour la fixation du prix, de s’aligner sur le marché du secteur. Par contre, si votre bien répond aux critères recherchés par les locataires dans votre région et que votre DPE est performant, alors vous pouvez majorer le prix.

Ai-je besoin d’une agence immobilière ?

Louer sa maison en solo est très chronophage. Avant l’installation des locataires, de nombreuses missions vous incombent en effet :

  • estimation immobilière,
  • rédaction et publication de l’annonce (+ prise de photos),
  • réponses aux demandes et visites,
  • étude des dossiers (solvabilité),
  • rédaction du bail,
  • état des lieux.

Mais ce n’est pas fini ! Une fois le candidat installé, il faut ensuite s’occuper de la gestion immobilière : encaissement loyers, établissement quittances, gestion travaux et sollicitations diverses, etc.

Si votre locataire ne reste pas longtemps, vous devrez alors procéder à l’état des lieux de sortie. Puis recommencer tout le processus à nouveau !

Vous l’avez compris, louer sa maison ne se fait donc pas du jour au lendemain. Surtout sans intermédiaire. Se poser les bonnes questions, c’est ainsi mieux se préparer et avancer plus sereinement dans son projet.